「色んなことがあって、時間もかかったし、予算も上がった」——注文住宅の土地選びで僕が知らなかったこと

注文住宅を建てた。土地は54坪、山手の高台にある高低差のある土地だった。周辺も似たような地形の土地が多いエリアで、珍しいことではない。

土地はハウスメーカーとは別のルートで購入した。だから、土地のリスクを最初から一括で洗い出してくれる窓口が、そもそも存在しなかった。土地は土地の担当、建物は建物の担当。両方を見てくれる人はいない。

契約の段階で、擁壁工事が必要なことは分かっていた。予算も、500万円くらいで収まるだろうと見積もっていた。ところが実際には、盛土規制法（当時の宅地造成等規制法）の許可を、自治体でちゃんと取る必要がある工事だった。この工事は「土地の業者にお願いしてください」とハウスメーカーから言われ、土地の業者に依頼することになった。ところが、予算に収まらない、大変だ、を理由に、その業者に難儀された。土地は土地の業者、建物はハウスメーカー、その間に落ちた工事は、どちらの担当とも言い切れないところにあった。

結局、最後に引き受けてくれたのは、ハウスメーカーの営業子会社だった。自治体とのやり取りまで、そこが代わりにやってくれた。土地の業者でも、僕でもなく、住宅の会社側が最終的に拾った、という結末だ。

しかし、思っていた以上に役所からの要求が厳しく、ガチガチの擁壁工事になった。工事の総額は1,400万円。工期も半年延びた。

うちには、4月までに入居したい事情があった。結果的にそこには間に合わず、近くで仮住まいをすることになった。ハウスメーカーはこれを謝罪し、1,400万円のうち400万円を負担してくれた。それでも、僕の実質負担は1,000万円。500万円の見積もりから、ちょうど2倍だ。正直、これはまいった。

今振り返ると、そもそもの誤算はここにあった。擁壁工事は、土地業者の責任なのか、ハウスメーカーの責任なのか。それを契約の時点で、誰も明確にしていなかった。金額の見積もりが甘かった、というより一段手前の話だ。責任の所在があいまいだったから、土地の業者に振られ、難儀され、最後はハウスメーカーが拾う、という遠回りが起きた。

家づくり全体を振り返ると、大変だったのは正直ここだけだった。擁壁工事の件が片づいてからは、あとは拍子抜けするくらいスムーズに進んだ。土地とハウスメーカーが絡む家づくりにおいて、鬼門はここに集中していたということだと思う。

一言でまとめると、こうなる。事前にどれだけ知っておくかが、全部を左右する。知らずに契約してから知る話と、契約前に知っていて選べる話は、同じ事実でも重みがまったく違う。この記事は、僕が後から知って「先に知りたかった」と思ったことをまとめたものだ。

同じ悩みを抱えている人は、たぶん少なくない

これを書くにあたって調べてみたら、Yahoo!知恵袋に「擁壁工事で460万という見積もりに困ってます」という相談が実際にあった。金額の大小はあっても、構造は同じだ。土地の値段だけを見て決めると、あとから別の請求書が届く。

なぜ擁壁があると予算が跳ねるのか

高低差のある土地には、たいてい擁壁がある。ここで知っておきたい制度が2つある。

1つは、建築基準法上の話。高さ2mを超える擁壁は「工作物」として扱われ、建築確認申請が必要になる（建築基準法88条1項が6条を工作物に準用し、施行令138条1項5号で「高さ2mを超える擁壁」と規定されている）。

もう1つが、僕が実際に踏んだ方の制度だ。宅地の造成そのものを規制する法律で、2023年に「盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）」へと改正・強化された（旧称は宅地造成等規制法。2021年の熱海の盛土災害を受けての強化）。自治体が指定する「宅地造成工事規制区域」の中では、擁壁の設置を含む造成工事に、地形・地質にもとづいた安全基準を満たした上での許可が必要になる。丘陵地・高台の住宅地は、この規制区域に指定されていることが多い。

僕の場合、擁壁工事は最初から分かっていて、予算も500万円くらいで収まると見積もっていた。ところが実際に必要だったのは、この許可をちゃんと取る形での工事だった。この工事はハウスメーカーから「土地の業者にお願いしてください」と言われ、土地の業者に依頼することになったが、予算に収まらない、大変だ、を理由に難儀された。

2mの確認申請にしても、盛土規制法の許可にしても、共通しているのはこれだ。「造る」だけでなく「行政の基準を満たして許可を取る」までが工事に含まれる。審査に通る構造・工法にする必要が出てくれば、その分だけ費用も時間も上乗せされる。土地の価格交渉ではどうにもならない領域だ。僕の場合、その上乗せ幅は500万円の見積もりから1,400万円まで届いた。

がけ条例——「1.5倍・2倍」は全国共通ではない

もう1つ、契約前に知っておきたいのが「がけ条例」だ。がけの近くに建物を建てる場合、がけの高さに応じて建築できる範囲が制限される。

よく紹介される目安が「がけの高さの1.5倍・2倍」という数字だが、この倍率は自治体によって違う。たとえば千葉県では「がけの上に建てる場合は高さの1.5倍以内、がけの下に建てる場合は高さの2倍以内」という規定だが、東京都・神奈川県では「がけの下端から高さの2倍以内」という別の基準になっている。

僕がここで感じたのは、この手の情報は「知らないと調べようがない」ということだ。がけ条例という言葉を知らなければ、そもそも検索にすら引っかからない。

検査済証、持っていますか

擁壁がある土地では、その擁壁の「検査済証」の有無も確認しておきたいポイントだと知った。検査済証は、その擁壁が完成時に行政の検査を通って基準に適合していることを証明する書類で、これが無い、あるいは古い基準で造られた擁壁だと、住宅ローンの審査や将来の売却で不利に働くことがあるとされている。

土地を見るとき、多くの人は日当たりや広さ、価格を見る。擁壁の検査済証まで確認する人は、たぶん少ない。僕も含めて。

事前に知っておきたかったことリスト

これは僕が実際に体験してから知ったことばかりだ。事前に知っていれば、少なくとも心構えは変わっていたと思う。

数字より先に、疑うことから

僕は制御エンジニアとして、仕事でも「変更点にどんなリスクが潜んでいるか」を事前に洗い出す考え方をしてきた。今回の土地選びで痛感したのは、この考え方は家づくりにもそのまま使えるということだった。「たぶん大丈夫だろう」で進めず、擁壁・がけ条例・検査済証のように、後から効いてくる項目を先に洗い出しておく。それだけで、同じ土地でも見え方が変わる。

これから土地を探す人に伝えたいのは、「良い土地を見つける」より前に、「その土地に何が隠れているかを聞く」を先にやってほしい、ということだ。値段の安さは、だいたい理由がある。

意志や勢いでは埋まらない情報の差を、事前の確認という仕組みで埋める——この考え方は、種銭づくりから投資までの全記録【宣言編】にも通じる僕のテーマです。よかったら覗いてみてください。

「任せる前に線を引く」話はnoteにも書きました

何を任せて、何を自分の手に残すか。事前に決めておく設計の話です。

→ AIエージェントに投資を任せる前に決めた5つの安全境界（note・無料）

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※本記事は筆者個人の経験と公開情報にもとづく記録であり、法令解釈や個別の土地の適法性を保証するものではありません。がけ条例・建築確認・検査済証の要否は自治体・案件ごとに異なるため、実際の判断は必ず該当の建築指導課・専門家にご確認ください。

書いた人：会社員をしながら、物販×アフィリで種銭を作り、新高値ブレイク投資で資産形成を目指しています。安く買っては失敗し続けた過去から、”仕組みで勝つ”投資に切り替えました（決済84トレードの記録あり）。数字は盛らず、失敗も正直に書きます。

👉 詳しくは 運営者情報（プロフィール）／種銭 宣言編（軸記事）